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　　1925年，刚刚交了保释金从监狱出来的金融诈骗犯庞氏，逃到了阳光灿烂的佛罗里达，用化名做起了房地产生意。
　　和庞氏一样，前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄，大家都是为了一个共同的革命目标，走到一起来的。
　　1910年，费雪车身公司的创始人卡尔•费雪带着年仅15岁的新娘在迈阿密蜜月旅行，他一眼就相中了这块风水宝地。费雪在佛罗里达州推动当地政府修筑了四通八达的公路，公路沿线的房价立马飙升。
　　著名的美国政治家威廉•詹宁斯•布莱恩为了让自己患有关节炎的妻子过得舒服一些，也把家搬到了佛罗里达州。当地著名的房地产大亨乔治•梅里克找到布莱恩，让他给自己的“西班牙别墅”项目站台。布莱恩曾经参加过总统竞选，差一点就当上美国总统。他在竞选总统的时候为贫苦农民代言，反对金本位制，如今则为房地产商呐喊，赞美“黄金海岸”。梅里克每年付给布莱恩10万美金的酬劳，一半以现金支付，另一半以土地支付。
　　这是美国经历的第一次真正意义的房地产泡沫。之前，美国也曾经有过地价的上涨，但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。
　　在1925年和1926年期间，佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸，看到的全是房地产广告。
　　佛罗里达出现了很多“保证书小伙”，他们个个都是健美年轻的小鲜肉，穿着白色西装，鼓动客户购买“保证书”。这个保证书相当于定金，买了“保证书”的投资者并不是为了真的买房，他们会转手卖出，赚取差价。1925年夏天，在房地产繁荣的鼎盛时期，保证书一天就可能被转手倒卖8次。保证书收据还能像货币一样流通，酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。
　　你们谈论的房地产泡沫，80年前美国就有了。虽然影响因素有很多，但是从20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫，能够看出房地产泡沫的一些共同特征。

　　急剧变化的地产需求
　　房地产从来都没有所谓的“刚性需求”。住多大的房子才算够？是不是非要买房才能安居？但在某些特定的阶段，地产需求可能会出现一些前所未有的变化。
　　20世纪20年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的T型车问世，越来越多的美国人可以买到廉价汽车，他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”（tin can tourists）。
　　当时，在纽约、芝加哥、底特律等地也出现了房价的急剧上涨，那是因为商业地产成为一种新的投资模式。20世纪20年代是属于摩天大楼的十年。在这十年破土动工的高楼大厦，比20世纪的任何一个10年都要多。新建的摩天大楼，不再是给一家公司做总部办公室，多出的房间可以出租给其它客户，赚取租金。
　　这些新出现的需求并非都是虚幻的，但由于这是新的需求，往往使得人们难以判断哪里是合理的区间，更容易相信未来的房价将一路飞涨。
　　2007年美国次级房地产贷款危机的出现，源于一批低收入家庭突然开始贷款买房，这是一种全新的现象。
　　21世纪之后中国的房价开始上涨，源于20世纪90年代的住房制度改革，突然从单位分房变为拿钱买房，这也是我们从未有过的一种经历。

　　极其宽松的货币政策
　　货币政策要不要关注包括房价和股价在内的资产价格？这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多，这些流动性就会流入房地产市场或股市，推高资产价格。
　　1924年，美联储将其贴现率，亦即其贷款给商业银行时的利率从4.5%调低至3%，目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加，而很多流动性流入了房地产市场。
　　2007年美国次级房地产贷款危机的出现，也发生在央行不断降息，全球处于超低利率的时期。
　　中国实施住房制度改革之后房价开始上涨，但最终房价上涨的速度并不快，真正加速上涨，乃是在实施了宽松的货币政策之后。

　　逍遥“法外”的金融投机
　　如果没有金融机构推波助澜，房地产价格不会急剧膨胀。过去宽松的金融监管制度下，金融投机很快就会一浪高过一浪。
　　在20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫中，参与投机的有各种金融机构。相对而言，传统的银行更为保守，最激进的是建筑和贷款协会。
　　这些机构就像互助储蓄银行一样，主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方政府，而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款，所有的贷款都有房地产为抵押，因此不会出现问题，所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。
　　很多建筑和贷款协会是房地产商建立的，他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样出现挤兑，但如果贷款合同违约率提高，同样会出现资不抵债问题。
　　房地产商还通过发债融资。当时已经出现了证券化。在20世纪20年代期间，开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础，其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。 为了吸引投资者购买，发行人保证债券持有人能够获得5%的利息率。
　　当然，这也就意味着，如果潜在投资的收益不足，该项目或保险公司就承担了很大风险——导致2007年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新”，其实根本就不是创新，80年前，佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。
　　和所有的泡沫一样，到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂，一直很有争议。
　　有人说是股市下跌。1926年2月到5月间，标准普尔综合指数（S&P Composite）下跌了11%。
　　有人说是气候异常。1926年冬天佛罗里达异常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎。1926年，一场飓风袭击了迈阿密，城区超过100人死亡。
　　其它的州，尤其是邻近的州担心资金都被佛罗里达吸走，它们通过立法限制资金外流，还到处造谣，说在佛罗里达买不到肉，闹市区会有巨型蜥蜴咬人。
　　佛罗里达的房地产泡沫来得快，去得也快。先是交易量下跌，过了一段时间之后价格随之下跌。在佛罗里达州和临近的佐治亚州，有155家银行破产。这些银行大多由杰姆斯•R•安东尼和卫斯理•D•曼利这两个银行家拥有或控股。曼利被逮捕。他的律师为其辩护时，声称其有精神错乱。
　　和2007年美国房地产泡沫相比，20世纪20年代佛罗里达的房地产危机影响相对较小，受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州，但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。
　　将近80年之后，由于岁月渺远，记忆黯淡，很多人忘记了当年的佛罗里达房地产泡沫。健忘的结果是，危机只能再来一次，而且来得更为猛烈。 （本文由作者财新智库首席经济学家 何帆 授权罗辑思维独家首发，作者微信公众号 “何帆研究札记”，推荐关注。）

　　房地产泡沫，可以解释金融大鳄索罗斯经常讲的“反身性原理”。
　　根据雾满拦江的提炼——
　　索罗斯原理一：人类是极差劲的，对这世界的判断，八成是错误的。
　　索罗斯原理二：人类的判断虽然错误，但却是依据判断行动。所以人类的错误判断，又反过来构成人类社会本身。
　　换言之——
　　1. 房地产泡沫源于一种虚幻认知。
　　2. 多数人的虚幻认知可以累积成一个真实的价格涨幅。
　　3. 泡沫好判断。泡沫何时破灭则很难判断。

　　延伸阅读：去库存为何不降价？
　　去库存不是楼市独有的问题，世上任何商品都可能面临去库存，其中最常见的手段便是“降价促销”。
　　商品房当然也是一种商品，然而它却不遵守商品界的通则，当然，此例外仅限中国。目前，各地都在密集出台去库存方案，有减税的，有奖励的，有降低首付比例的，有发动学生和农民工买房的，还有停建安置房逼着拆迁户入市的……真是挖门凿洞、无所不用其极。然而，各地却不约而同地忽略掉了最常见的选项——降价促销。
　　宁可政府贴钱、奖励、减税、降首付、无限放大金融风险，也绝不考虑降房价，介是为什么呢？
　　是因为降价没效果吗？——地产界固然有所谓“买涨不买跌”的说法，很能蒙蔽人，然而别忘了，这是一个来自金融投资界的理论，根本不是商品领域的规律。炒房客、投资者会考虑这一点，而真正的自住型需求者，自然是越便宜越好。降价达到一定幅度之后，无利可图的炒房客会自然退出，而真正的自住房消费者会逐步入市，以合理成本改善自己的居住条件。
　　降价，一定能去库存，只要降得够，而不是耍花招。同时，降价也有助于楼市回归居住属性，逐步退出金融炒作领域，有助于经济结构实现转型。从长期来说，于国于民都有利。那么，为何各地具体方案中绝不考虑呢？
　　——因为地方政府的真实目的不是去库存，而是重启土地财政。
　　单单去库存，对地方财政没有任何好处，可能转型对长远有利，但是远水解不了近渴，现在各地地方债压身，需要很大笔的钱来补窟窿。地方政府的如意算盘是，借着一线城市暴涨的东风，在本地制造一拨楼市回暖甚至火爆的假象，从而为重启土地财政创造条件。
　　而难点在于，二三四线以下城市多为人口净流出区域，省域经济颓废，住房自有率极高，库存量极大，常达10年以上，只依靠真实的本地自住房需求，又不肯降价，理性市场下根本无法回暖。
　　唯一的办法只有制造假象，不惜任何手段推动房价上涨，这样才能吸引投资客、炒房客入场，吸引担忧房价飞升的恐慌消费者入场，用几年前的老方法来激活楼市。其中的秘诀就是不降价，而且要涨，先让价格丧失理性，再让购房者丧失理性，最后让开发商丧失理性，开始踅摸拍地买地开新盘……卖地闸门顺利开启。相对这个大局，减税、补贴、奖励都是花小钱占大便宜。所以，各地政府宁可花公款补贴购房者，也要力挺房价不降反升。
　　不要很久，只要这一拨就够了。上一回三四线城市楼市疯狂也就09年之后那一拨，三两年就楼满为患，结束战斗，地方政府卖地卖到手软，之后留下鬼城遍地，谁管？
　　但是必须抓紧时机。经过几年来的楼市低迷，拐点被确认，三四线遍地鬼城等等，老百姓的警惕性已经提高。一线城市的突然火爆是唯一可以借用的东风，谁都保不齐一线能火多久，错过这波便再无指望。
　　因此，我们看到的是，近期各地突然密集出台去库存新政，其力度远远超过前一两年楼市成交真正低迷的时期。
　　显然，其用意不是对症下药解决问题，而是争分夺秒借东风。
　　这就是所谓的恶性循环，用涨价来去库存，库存一定越去越多，两三年买不完十年的房，但两三年足够盖起十年的库存。开发商更是最懂得抓紧时机的趋利者，只要你敢涨他就敢开新盘，开发周期不过一两年，只要快进快出赶上这一拨，不怕土地成本高，假如后续真干不下去了，咱卷款而逃，倒霉的是银行和老百姓，老板怕啥？
　　怕的是老板不怕，官员也不怕。
　　为了在不降价的前提下带旺楼市，各地纷纷挑战国家规定底线，寻求进一步降低首付门槛，二成、一成乃至零首付，相当于金融杠杆提升至5倍、10倍、无限高……这些举措对自住型消费者毫无益处，也不符合初次置业者的思路，谁愿意多背N年贷款？谁愿意一生为银行打工？——但是极大有利于炒房投机者入市炒作，以小博大，开启冒险之旅，他们的手法同样是快进快出——谁都知道，这一拨跟往年不同了。
　　万一不幸被套，高额的金融杠杆也不允许他们恋战，一定会坚决抛出甚至弃贷止损。对应首付比例，他们可能在20%、10%甚至更小的下跌幅度时发生弃贷自保。在普遍低首付背景下，在房价处于高位的背景下，金融风险提升到前所未有，曾经最安全的房贷可能摇身一变为最危险的品种——在楼市里重演股灾，并不是危言耸听，加杠杆之后，这一次跟从前绝对不同。
　　不通过正常的商品价格规律来去库存，就是在酝酿风险。而且这风险，可能没有翻身的机会。