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　　涉及远超1000万户纳税人的营业税改增值税（下称“营改增”）最后一战即将打响。
　　继全国两会期间释放营改增最积极信号后，3月18日，国务院常务会议部署全面推开营改增试点，今年预计减轻企业税负5000多亿元。3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。
　　《第一财经日报》记者从知情人士处获悉，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。
　　财政部税政司负责人日前就营改增试点答记者问时称，建筑业和房地产业适用11%增值税税率，金融业和生活服务业适用6%增值税税率。这与市场此前的预期一致。
　　为确保所有行业税负只减不增，兼顾改革和稳增长，今年营改增的政策文件将祭出“大招”，即所有增值税纳税人都可抵扣新增不动产所含增值税。
　　上述知情人士表示，新增不动产抵扣可能分为2年，这将进一步加大营改增减税规模和力度，促进扩大有效投资。
　　同时，上述国务院常务会议提出，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
　　接受本报采访的专家认为，作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，营改增的全面推开将基本消除重复征税，进一步减轻企业税负，并打通了增值税抵扣链条，不动产被纳入抵扣范围也意味着中国比较完整地实现了消费型增值税制度，意义重大。

　　新增不动产纳入抵扣
　　今年政府工作报告提出，全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
　　上述新增四大行业的试点纳税人近1000万户，涉及营业税规模1.9万亿元，而由于新增不动产首次被纳入抵扣，所有通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。营改增实施方案备受关注，不动产抵扣则成为市场的焦点。
　　中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌给本报记者举例，如果一家企业购置一栋价值1亿元的办公楼，那可抵扣的进项税为1100万元，如果全额一次性扣除，那这家企业可能今年就不需要缴纳增值税了，但如果分十年来进行抵扣，那每年可抵扣进项税为110万元。最终具体分期抵扣年限还需要等待营改增实施细则出台。
　　全国政协委员张连起告诉《第一财经日报》记者，将新增不动产纳入抵扣范围，是继上一轮发轫于东北的增值税转型改革将企业购进机器设备纳入进项抵扣范围之后，全面实施新增进项税抵扣的普惠性措施，因为这不仅包括营改增试点纳税人，还包括制造业、商业等原增值税纳税人。
　　他表示，允许不动产抵扣，不仅量大、面宽、比重高，大约占抵扣总额的60%，而且释放了鼓励投资的明确信号，吹响了打赢“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）攻坚战的财税号角，也是中国往现代增值税制度迈出的关键一步。
　　《第一财经日报》记者从上述知情人士处了解到，未来新增不动产抵扣有可能分为2年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。此前的营改增早期方案中，新增不动产分期抵扣分为10年，但为了加大减税力度，支持企业发展，抵扣年限缩短至2年。
　　根据财政部数据，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。
　　本报记者了解到，去年营改增全年减税规模约为2400亿~2500亿元，而上述国务院常务会议称，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元，今年减税规模约为去年的两倍，力度空前。

　　税率终敲定
　　对于即将披露的营改增实施方案，增值税税率是一大关注焦点。
　　上述财政部税政司负责人表示，房地产和建筑业增值税税率为11%，金融业和生活服务业增值税税率为6%。此前，房地产、金融业、服务业的营业税税率为5%，建筑业营业税税率为3%。
　　张斌告诉《第一财经日报》记者，在简并税率的原则下，对四大行业不宜新设税率档次，在此基础上需要考虑企业不增加税负，然后确定四大行业税率。
　　目前，中国一般纳税人增值税税率有17%、13%、11%和6%四档，其中标准税率为17%。在综合考虑之后，最终官方选择了6%和11%两档较低税率。
　　普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军对本报记者表示，像餐饮、酒店等生活服务业和金融业的增值税税率接近此前营业税，税负稳定，而房地产和建筑业采纳11%的增值税税率也是经过很多测算的，从行业反响和测算结果来看，11%是比较合适的税率。
　　增值税税率针对一般纳税人，而针对小规模纳税人则采用征收率。
　　张斌告诉本报记者，四大行业中小规模纳税人主要集中在生活服务业，适用3%的征收率。
　　李军告诉本报记者，对大部分小规模纳税人而言，若采用3%的征收率，相较之前5%的营业税，税负将下降。

　　营业税优惠政策延续
　　上述国务院常务会议明确，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施。
　　张斌告诉本报记者，营业税优惠原则上保留是为了保证试点行业税负稳定，营改增后如果没有这些优惠，企业税负可能上升。
　　针对老百姓关心的二手房交易营改增后，原有营业税优惠会否延续的问题，张斌认为，二手房营业税优惠政策很有可能平移，即以前二手房持有两年以上转让免征营业税，未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税，实现税负稳定。
　　上述知情人士告诉本报记者，5月1日全面实施营改增前后的二手房转让的增值税政策会有所区分，但总体不会增加老百姓税负。而对于新房子则是开发商开的发票直接作为进项进行抵扣。
　　李军告诉本报记者，营业税优惠政策延续成为业内关注的焦点问题，比如对金融业而言，业内人士非常关心之前银行业同业间拆借利息免征营业税，未来是否会继续免征增值税。
　　新老合同如何处理也是试点行业关注的一大焦点问题。此次官方明确将对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，这将有利于减轻相关行业税负。
　　李军表示，目前新老合同如何划分还有待具体的政策实施细则出台，比如目前房地产业在关注，新老合同划分是以项目立项时间、企业拿到土地时间还是房屋完工到一定程度为基准？这都需要等待实施细则。
　　楼继伟在上述论坛上表示，目前营改增仍叫试点，因为原来增值税和营业税分制，营业税按销售额征收，但要重复征收，而制造业实行的是增值税，这样已经造成了一定的扭曲，包括企业行为和财务方面的扭曲。因此，在改革中需要采取不少的过渡措施，“因此我们还叫营改增全面的试点”。
　　他还表示，在此基础上将制定增值税的法案，然后交全国人大正式批准，也就是按照税收法定原则，到时候营业税要废止。

　　延伸阅读：营改增出台后房价是涨是降你清楚了吗
　　李克强总理3月18日主持召开国务院常务会议，为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
　　有关部门估算称，预计今年实施营改增可减轻企业税负5000多亿元。李克强说，今年中央政府赤字率提高到3%，财政赤字增加5600亿元，这些钱要主要用于给企业减税。
　　近期，国家税务总局局长王军也表示，这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
　　那么，“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响？交易税费到底是增加了还是减少了？

　　现在二手房交易要缴哪些税？
　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。
　　其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

　　“营改增”后二手房交易税费是增是减？
　　对此，链家网认为，国家营改增的改革方向和本意是减轻税负，二手房交易的整体税收是下降的，不会增加。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“营改增”的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能够得到抵扣。可以从两类不同的购房行为中得到解释：
　　第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/（1+11%）*11%即约为5万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额为5万元。（增值税=销项税额-进项税额）
　　第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/（1+11%）*11%即约为9万元，而销项税额为100/（1+11%）*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。
　　“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。”严跃进表示。
　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。
　　也有分析人士认为，对于房产证在5年以上的，营改增则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌；营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。

　　“房价地图”是这样的，该买还是该卖？
　　弄清楚了“营改增”二手房税费的变动，我们就要了解下手里的房，或是心仪的房最近涨了吗？答案是……
　　房价又涨了！但你知道北上深这些一线城市的房价究竟有多高吗？你又知道成都、长沙、昆明和东莞这些二线城市的房价到底有多“低”吗？

　　中国房价地图 　　这份“中国房价地图”包括全国70个主要城市的最新（2016年2月）房价数据，由中金公司房地产领域专家跟踪、搜集、整理多方资料（包括搜房网、一些房产中介及其他数据源）制作而成。
　　如果你对上述房价数据没啥概念，看下图： 　　100万对99.99%的中国人来说，都不是一个小数字，但对于房价、尤其是北上深的房价来说……

　　中国房价收入比地图 　　如你所知，房价并不是由当地居民平均购买力所决定的。对于绝大部分只有工资收入的个人（或家庭）来说，买房是一辈子的事。
　　如果将各城市房价和房价收入比进行排列，如下：

全国主要城市房价和房价收入比全国主要城市房价和房价收入比
　　中国工资地图

　　和房价不同，中国各城市人均工资相差并不大，如下： 　　70个主要城市中，2014年平均工资（城镇就业人员平均工资）最低的邯郸只有41219元，最高的北京（在岗职工平均工资）人均102268元，不足邯郸的2.5倍。要知道，北京房价（70943元/平米）可是邯郸（5097元/平米）的13.9倍。
　　假如北京邯郸两地房价存在套利空间，是北京房价太高还是邯郸房价太低了呢？
　　如果将各个城市的房价与工资做成一个散点图，如下： 　　经济增长、房价、收入，人口全能解释清楚！
　　人口老龄化来临之后，经济减速是必然的，因为负担重了，而横向对比日本韩国，这些成功跨越中等收入陷阱的国家，无一例外的都是当时过坑的时候年轻，腿脚利索。所以人家一使劲就跳过去了。而咱们现在应该已经不具备这个能力了。所以全国平均而言，跨不过中等收入陷阱是个大概率事件。
　　当然这里还得说一句，特大城市除外，因为特大城市其实就是在用吸星大法，吸走了全国的精壮劳动力，以上海为例，年轻的人口还是很多的，这么多的年轻人口，使得上海的经济已经基本达到了发达国家的水平，人民收入也已经入围，当然房价几乎跟纽约，伦敦，洛杉矶差不多了。 　　那么现在问题又来了，尽管上海在全国范围内很年轻，但相比于自己的以往而言，上海也变得越来越老了，而且在严格控制特大城市人口的政策指导下，上海的人口开始出现了明显的拐点，一开始我还以为是炒作，后来拿到了上海的用水用电的数据图一看，真的是人口减少了，起码是人口不在流入了，跟上海一样，北京也出现了同样的问题。
　　而这10几年来一线城市之所以房价一直涨，就是因为永不停歇的人口流入，一年增加几十万上百万人口，再加上货币超发，所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段，相比来说三四线城市的房价到有些冤枉。
　　我们可以看看，日本和美国当年房价和人口的对比，又是一个巧合，人口老龄化来临之后，房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢？我相信会的，最简单的道理，房子是给人住的，你改善需求，也要把之前的房子卖给比你更穷的人，如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候，所有改善性需求的链条都会中断。
　　而人口不增长，甚至负增长，就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧，一线大城市的常住老年人口，将会释放出巨大的房屋供给，北京上海是否还缺房子，确实是个巨大的问题。 　　最后做个注解，我常常在想，北京有多少套房子，这个数据很难调查吗，但好像一直就没有这个数据。我想肯定是有些人害怕透露这个真相，因为其实简单算就知道房子已经供大于求了，以2015年北京2100万人口计算，每人30平米，大概就是6亿平米，按照一套房子90平米粗略统计，大概600多万套也就够了。终于在2012年北京公布的阶梯电价方案的时候，一不小心泄露了天机：北京全市现有589.36万户“一户一表”居民用户。
　　换句话说，一户一表，你怎么也得有个房子才能叫一户吧，所以至少有589万套房子，再加上其他房产，北京存量房数量在2012年你的时候，就至少应该达到600万套。2015年的竣工面积大约是2600万平米，大概是小30万套。
　　换句话说2012-2015这三年间，北京至少还得增加个100万套，够300万人居住的。这还不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是够住了。未来人口下降，会让房子稀缺这个谎言不攻自破。